חישוב שווי שוק של נכסי נדל"ן, עם דגש מיוחד על דירות מגורים.

חישוב שווי שוק של נכסי נדל"ן, עם דגש מיוחד על דירות מגורים.

להלן סיכום עיקרי הפרק:

1. סוגי שווי (Value) והבדלים מהותיים

הפרק מבחין בין מספר הגדרות לשווי נכס:

• שווי שוק [02:02]: המחיר האובייקטיבי שבו נכס אמור להימכר בין קונה מרצון למוכר מרצון, כאשר כל תנאי העסקה ידועים ושקופים.

• מחיר [02:31]: הסכום הספציפי ששולם בפועל עבור הנכס, אשר יכול להיות מושפע מגורמים סובייקטיביים של הקונה (כגון קרבה למקום עבודה, משפחה). עסקה אחת היא מחיר, שווי נגזר מכמה עסקאות.

• שווי לבטוחה (לצורך משכנתא) [03:17]: הערכת שווי שמרנית הנדרשת על ידי גורמי מימון (בנקים). שווי זה אינו לוקח בחשבון חריגות בנייה או פוטנציאל תכנוני עתידי (כגון פינוי-בינוי) מכיוון שהבנק לא יממן סיכונים אלה.

• שווי בשימוש [05:11]: הערכה בהתאם לייעוד בפועל של הנכס, גם אם השימוש אינו חוקי (לדוגמה, מחסן שהוסב לדירת מגורים).

2. שלוש הגישות המקובלות להערכת שווי

שמאי מקרקעין משתמשים בשלוש גישות עיקריות להערכה:

גישה	תיאור	שימוש עיקרי
גישת ההשוואה [06:33]	השוואה ישירה למחירי מכירה של נכסים דומים (מאפיינים, גודל, מיקום) שנמכרו באזור.	הגישה היחידה והמועדפת להערכת דירות מגורים.
גישת עיוון ההכנסות [07:44]	המרת זרם ההכנסות השנתי (דמי שכירות) של הנכס לשווי הוני, על פי התשואה המקובלת.	נכסים מניבים (משרדים, מסחר, תעשייה).
גישת העלות [09:46]	חישוב שווי הקרקע בתוספת עלויות הבנייה והרווח היזמי.	נכסים מיוחדים או צמודי קרקע, בהם קשה למצוא עסקאות השוואה.

ייצוא אל Sheets

3. עבודה בגישת ההשוואה – מושגים מרכזיים

כדי להשוות נכסים יש צורך בכלי מדידה אחיד ובהתאמות:

• יחידת תועלת [11:57]: כלי המדידה העיקרי הוא שווי למטר בנוי אחד (בנוסף לאפשרויות כמו שווי לחדר).

• מקדמים אקויולנטים [16:14]: משמשים כדי ליצור "מכנה משותף" בין שטחים שונים בנכס שאינם שווים בערכם. לדוגמה, מטר של מרפסת מקורה שווה פחות ממטר של סלון או חדר שינה.

  • מקדם מרפסת מקובל [17:15]: 0.25 (25% משווי מטר בנוי).

• מקדמי שווי נוספים [21:34]: יש לבצע התאמות על בסיס נכסי ההשוואה, כגון:

  • מקדם קומה (ככל שקומה גבוהה יותר – השווי עולה, בהנחה שיש מעלית).

  • רמת גמר, כיווני אוויר, חניה (מתומחרת בנפרד), ומחסן (מתומחר בנפרד).

  • נדרשים לפחות שלושה נתוני השוואה טובים [20:30] מהתקופה האחרונה (חצי שנה עד שנה).

4. חשיבות שטח הדירה הנכון

יש לשים לב לחישוב השטח האמיתי של הדירה:

• נסח טאבו [25:29]: השטח הרשום בנסח טאבו הוא כמעט תמיד נמוך מהשטח בפועל של הדירה (מכיוון שאינו כולל קירות ומרפסות שירות).

• השטח הנכון [26:26]: שטח הדירה (בהתאם לחוק המכר) כולל את שטח הרצפה, מחיצות פנים וכן את הקירות החיצוניים (כולל עוביים).

• הטעייה בשטח [27:44]: יש לשים לב לכך שקבלנים או מוכרים מפרסמים לעיתים שטח "כולל" שמשלב דירה, מרפסת, מחסן וחניה, וזהו נתון מטעה. יש לבדוק את שטח הדירה נטו (ללא שירותים נלווים) [28:27].

קישור לפודקאסט: פודקאסט מבינים נדל"ן - פרק 6 - שלוש גישות לחישוב שווי שוק ערוץ: גולן שבי